金森重樹の不動産投資コラム 第３章：不動産投資のノウハウの一覧

最近またぞろサラリーマンが、区分所有への投資（ワンルーム投資）をやっていますね 「怖いもの知らずで、よくやるな〜」と、傍からみて心配になります。 実際、通販大家さんにも沢山の方が、ワンルーム投資に失敗して、損切りの相談に […]

区分所有は、満室になれば入居率100％で、空室になれば入居率0％というものですよね。 ですから、一旦空室になれば、元利金の返済、その他の費用は、自分の働いた給料から持ち出しになります。 中間の入居率50％などあり得ないわ […]

銀行が、区分所有に対する融資に消極的なのは、最終的に自分が働いた給料で補填することを当てにしなければならないようでは、デフォルトのリスクが非常に高いからです。 このように区分所有は、空室リスクが高いため、新築ワンルームマ […]

区分所有がホントに儲かるんだったら、わざわざ広告費をかけて、折り込みチラシ入れて宣伝しないでも売れます。あるいは、自社で保有して回していきます。 実際には、新築の区分所有の場合には、広告費、営業員の経費にデベロッパーの利 […]

実需系の所有者と、投資系の所有者が、１棟の中に混在している場合には、コストの掛かる大規模修繕についての考え方には温度差があり、意見調整が難航する可能性があります。 管理費にも同じ事があてはまり、管理費を安く設定している所 […]

区分投資用のマンションは、デベロッパーが戸数を増やして稼ぐために20平米を切っていたり、ユニットバスだったり、室内洗濯機置き場がなかったりして、古くなった場合に、空室を埋めるのに苦戦する場合が多いです。 そして、一棟まる […]

区分投資では、所得税・住民税の節税はできません。 正確にいうと、初年度だけは取得に関する経費がかかりますので、不動産所得は赤字になり所得税・住民税の節税にはなりますが、２年目以降は、区分投資は黒字になるわけで、これが赤字 […]

仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60％になったとします。 そうすると、１年あたりのキャピタルロスは４％ですよね。 仮にネットのインカムゲインが年間３％であったとしても、それはインカムなど […]

戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100％あたりの価格に引きなおして投資判断をします。 例えば、容 […]

ある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数４戸以下の物件には、収益還元法による融資はしません。 収益還元法が使えず、積算法による融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず意外に多くの自己資金が必要とされます […]

新築を建てたことがある方は、お分かりになると思いますが、新築で利回りを出そうとしますと、一番のネックになるのが土地の価格です。 建物は例えばRCですと坪単価60万円など、大体値段が決まっていますが、土地の値段は物件によっ […]

区分所有の建物が老朽化してきた場合には、建替えの問題が発生してきますが、建替えは、所有者および議決権の各4/5以上の多数の賛成がないと決議できません。 しかし、建替えに伴う負担金の支払い能力が無い方がいる場合は、決議の調 […]

そして、最後に区分所有の最大のバカバカしさは、たかだか1,500万円程度の投資のために、物件の資料を取り寄せたり、詳細内容を検討したり、銀行の融資の打診をしたり、契約したり、その他、物件取得に膨大な取引コストが掛かるとい […]

投資初心者の方に有りがちな、大きな勘違いに「借りる額が少なければ、融資が通りやすいのではないか」というものがあります。 はっきり言って、銀行の融資担当者は、日々めちゃくちゃ沢山の物件の審査にあたって多忙です。（僕が夜10 […]

２億円（支店長決済の金額は銀行によって違いますが）を超えると、支店長決済が出来なくて本店決済になるため手間が変わってきますが、基本的に担当者は、融資を出したがっていますので、２億円まででしたら、融資金額が大きいほうが力が […]

テレビやインターネットで、情報が日本全国を駆け巡るようになってから、日本人にはある種の幻想のようなものが生じてしまったのではないかと思います。 それは「テレビやインターネットに載っている事柄は、日本全国一律である」という […]

仮に、これをクリアしようとすると、例えば「事業所があるといえる程度の規模の一棟もの（一棟売り）の不動産を所有している（通常は５棟10室の基準でOKです）」とか、法人ですと「投資対象エリアに、支店登記をする（地方在住の方で […]

通販大家さんのお客さんで、群馬在住の方がいるのですが、最初に某都銀の群馬の支店で口座を開いたために（当時は収益還元エリア外でした）、埼玉（収益還元エリアです）の物件を取得しようと群馬の支店に持ち込んだ際に、収益還元での担 […]

大阪では…と言うと、検査済み証がない物件が大半なので、収益還元法どころか、融資不適格物件として都銀の融資対象から外れる場合があります。 そうなってくると、オリックス信託などに融資の打診をすることになりますが、その場合でも […]