0120-528-083自己資金と収益還元法について。
金森重樹の現物不動産投資！辛口「不動産投資コラム」第４章（第36回から64回）のインデックスです。
先日、あるOLの方に融資をつけました。 RC平成元年築の物件で、家賃は年間2,488万円、物件価格24,000万円です。 結果は、諸費用込みで25,700万円の融資がついて、諸費用（仲介手数料、契約印紙、登録免許税 、登 […]
今回は、先程のOLの方を例にとって、銀行融資の仕組みについて解説してみたいと思います。 実は、銀行には積算評価をする銀行と、収益還元法で評価をする銀行があります。 「自己資金を30％は入れてください」という銀行は、路線価 […]
収益還元法で評価をする銀行は、今のところあまり多くはありませんが、メガバンクの一部と信託銀行の一部は、一般のサラリーマンの方にも、収益還元で計算した算式で融資しております。 これは簡単にいえば、物件から上がる収益が十分で […]
収益還元法での計算方式は、概ね次のようなものです。 まず、バランスシートと同じように、T字を引きます。 左側には、家賃の金額の80％を記入します。 先の例でいえば、2,488×0.8＝1,990万円です。 これは「空室率 […]
次に元利金返済ですが、これは物件の構造によって違います。 RCですと、融資期間は47年、重量鉄骨ですと融資期間は35年、軽量鉄骨または木造ですと22年を最大とし（これは、各金融機関で微妙に期間が異なります）、これから築後 […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 店舗・事務所混在型の場合 建物の１階、２階に店舗や事務所が入っている場合がありますよね。 その場合には、建物の延べ床面積のうち、店舗・事務所の面積が1/4以下でなければ、収益 […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 管轄の問題 収益還元法が使えるのは、当然、収益性のある不動産ということになります。 ところが、今後の日本は収益力があるエリアと、そうでないエリアに二極化していきます。 地方の […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 小規模共同住宅 １棟あたり４戸以下の小さい共同住宅（銀行によっては６戸以下）や、区分所有には融資しません。 区分や小規模共同住宅物件は、空室になった場合に、他の部屋の家賃から […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件１ さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4％を修繕に当てると仮定して、そ […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件２ 今回の算式にあてはまる限りにおいて、物件はサラリーマンの方でも、数棟は取得可能ですし、僕の所でも１億円前後の物件は、サラリーマンの方でも、何の問題もなく融資が […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情１ 独身 独身の場合には、融資の審査に当たって不利になります。 基本的には、配偶者か両親が保証人になることが想定されますが、両親の場合には、年齢の問題があ […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情２ 住宅ローンがある場合 本来、収益を生む投資に使うべき与信枠を、一円も収益を生むことが無い住宅の取得に使い、多額のローン負債を抱え込んでしまうわけですか […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情３ 住宅ローンはマイナス要因 木造住宅は、法定耐用年数で考えた場合でも、22年で価値は10％の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。 […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情４ 年金生活者の場合 年金生活者の場合でも、無収入ではない訳ですから「絶対に融資が無理」というわけではありません。 必要最低限の二百数十万円が、生活費とし […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情５ 海外駐在中の場合 海外駐在中など、住民票が日本にない場合には、銀行は融資しません。 職業 公務員などの安定した職業の場合には、融資の審査の上で非常に有 […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情６ 銀行との取引 銀行は、1Fのカウンターでお金を預けたり、支払いをしたりという人々はゴミ客としか思ってません。銀行との取引とはあくまでも融資取引のことで […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情７ 区分をいくつも所有している場合 区分を所有している場合には、そのキャッシュフローも見ていくことになります。 そこでキャッシュフローがマイナスの場合には […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情８ 融資対象となるエリア 地域的な特殊事情としては、大阪は大抵の場合は、容積率オーバーの物件が非常に多く、メガバンクは収益還元法どころか、違法性の程度によ […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情９ キャッシュフロー もちろん、キャッシュフローは、全期間黒字になることが前提となります。 そのような成長局面においては、B/Sの内容は最悪のものになるで […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情10 レバレッジ よく資産三分法とか言われる方がいますが、安定性を求めた分散投資は、資産数十億になってからでも間に合います。 成長性を旨として、資産を急拡 […]
