0120-528-083東京、大阪物件エリアのイメージに拘るリスク。人口動態、将来人口推計など。
金森重樹の現物不動産投資！辛口「不動産投資コラム」第６章（第98回から117回）のインデックスです。
通販大家さんには、東京至上主義とでもいう、何が何でも東京に拘った方から、よく問い合わせがあります。 「東京の物件だったら、空室リスクが無いから」 「東京だったら、これからも人口が減らないから」 などなど、色々な理由で東京 […]
バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。 となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして（当然、それ以外の個別 […]
国勢調査（５年毎）［総務省］ 外国人も含めて、調査時に日本に居住する全ての人を対象に、人口、世帯に関し、男女、年齢、国籍、就業状態、仕事の種類、世帯員の数などを調べる国の最も基本的かつ規模の大きな調査です。 人口推計（国 […]
小地域簡易将来人口推計システムというものがあります。 これは、ユーザーの設定した将来の出生率に基づいて、最長2100年（平成112年）までの人口構造を簡易に推計するシミュレーションシステムで、市区町村などの小地域の将来人 […]
家賃に名前は書いていません。 「これは、表参道で採れた家賃の１万円です」「これは、浦和で採れた１万円です」など、産地によって、価値が違うなんてことはあり得ません。 お金はどこから産出されたものであってもお金です。 「東京 […]
さて、道具が揃ったところで、道具を少し使ってみましょう。 昔、小学生の頃の社会の時間に、大阪は日本で二番目に人口が多い都道府県だと習った記憶があります。本当でしょうか？ まず、平成17年3月31日時点の住民基本台帳による […]
次に、国立社会保障・人口問題研究所の平成14年３月推計の都道府県の将来推計人口を見てみますと、2010年の段階での神奈川県の人口は8,817千人、大阪府の人口は8,673千人となっています。 近いうちに、大阪府と神奈川県 […]
「名古屋は景気がいい」などというのも、ごく短期的な現象で、将来的には実に16.3％も人口が減少してしまいます。 イメージ先行での不動産投資が如何に危険か、お分かりだと思います。 人口が10％を超えて減少するということは、 […]
「2005年は、出生率が想定される最も低い水準で推移している」とした場合（これを低位推計といいます）、人口が減少し始める始まりの年になります。 日本の人口は、まさにこれからどんどん減少を始めるのです。 当然ながら、このこ […]
国立社会保障・人口問題研究所は、日本の将来人口について３シナリオを描いています。 出生率の推移の水準を高いもの、中くらいのもの、低いものとして描いたシナリオがそれぞれ「高位推計」「中位推計」「低位推計」と呼ばれるものです […]
つまり「低位推計」〜「高位推計」までいずれのシナリオに立った場合であっても、日本の人口はあと数年内には確実に減少の過程に入るわけです。 ただし、日本全体の人口が減少するからといって、日本全土に亘って人口が均一的に減少して […]
しかし本来、物の価格は、基本的には需給によって定まるものであり、不動産の賃料もその例外ではありません。 賃貸需要が多いにもかかわらず、物件の供給が少なければ賃料相場は高止まりするでしょうし、逆に賃貸需要が少ないにもかかわ […]
県別に絞り込んでみると、日本全体で人口が減少するといっても、減少の度合いには、ばらつきがあるわけでして、次に都道府県別に人口がどのように減少していくか見てみましょう。 より、減少の程度の少ないエリアで不動産投資をして、空 […]
全国の主要都市を同じく2000年を100とした場合で見てみますと、意外な結果が出てきます。 まず、北海道全体では、人口は大幅な減少を見せますが、札幌は人口が増加しています。 東京都全体では、人口は増加しているのですが、東 […]
ご自身が不動産投資をされる場合、物件の所在市町村の将来の人口を簡単に推計する方法があります。 下記サイトの人口問題関係→将来推計人口データベース→小地域簡易将来人口推計システムをクリックすると、その市町村の大雑把な将来人 […]
これまで提示してきた数字はあくまでも、その物件が置かれた外部環境のことで、当然、物件固有の力で人口が減少するエリアでも、満室経営が出来る場合もあるでしょうし、管理の状態などによっては需要が多いエリアでも空室、賃料下落など […]
ある物件は、駅からバスで15分の更地であったため、あまり見向きもされずに長期間レインズで棚晒しの状態にありました。 僕が現地に見に行ってみると、実はその土地は、国立大学の正門から僅か２分の位置にあり、大学から最寄駅までは […]
ここまで日本の人口動態について見てきたのですが、ここのところの地価上昇について一役買っているファンドの動きについて、外資系ファンドでアセットマネージャーをしている空井さんに説明してもらいました。 空井さん 最近は物件の取 […]
ファンドが取得した物件には、どんな出口があるんですか？ 空井さん よくあるファンドのパターンは、とにかく金余りの現在の状況に任せて、まず私募ファンドで買い、ある程度アセットが積み上がったところで、J-REIT成りというパ […]
では、今後のファンドの動きはどのようになっていくのでしょうか。 空井さん 個人的な見解としては、ファンドバブルは、今後５年以内の金利上昇局面で弾け、わずかな勝ち組のファンドが、多数の負け組のファンドをM&Aしてい […]
