【第85回：キャップレート（総合還元利回り）1「NOI（純営業収益）」

不動産の投資判断に当たっては、マイソクなどの物件の図面に表示されている表面利回りは、何の意味も持ちません。

純営業収益（NOI）を把握していかないと、地獄を見ることになります。

グロスの収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共用部分の電気・水道代、空室部分の家賃を引いて不動産の正確な収益力を見ていく必要がありますが、これがNOIです。

ここで、借入金の金利は、確かに費用ではありますが、前述のLTVの件でお分かりのように、その人の投資スタンスによって、LTVは変わって来ます。

ですから、金利の額は借入金の比率によって、当然に変わって来ます。

借入金の金利が指標に混じってくると、本来の収益力が分からなくなってしまいますから、異なった不動産間での比較ができなくなってしまいます。

ですから、収益から借入金の金利は控除せずに、純粋に不動産の収益力を見るのがNOIなんですよね。

また、テナントニーズの高度化にあわせて、建物に改良を加え「不動産としての資産価値を高める追加投資としての資本的支出をしていく」か「義務的支出としての修繕しか行わない」のかによっても減価償却費は変わって来ます。

ですから、減価償却費も控除していない訳です。